Mua căn hộ chung cư cần phải đóng những loại thuế, phí gì là câu hỏi thắc mắc của nhiều người đã, đang và chuẩn bị sở hữu căn hộ chung cư.
Sau đây là những khoản thuế, phí nhất định theo quy định phải đóng. Tránh trường hợp phải chịu các khoản phí không đáng có hoặc bị thu với mức phí cao hơn so với quy định. Có một số trường hợp bất ngờ với những khoản thuế phí do nhân viên môi giới chưa tư vấn cụ thể.
Căn cứ pháp lý để tính các loại thuế phí:
– Nghị định 140/2016/NĐ-CP;
– Nghị định 20/2019/NĐ-CP;
– Thông tư 85/2019/TT-BTC;
– Thông tư 257/2016/TT-BTC;
– Thông tư 111/2017/TT-BTC.
Mục lục
NHỮNG LOẠI THUẾ PHÍ KHI MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
Lệ phí trước bạ
Mức đóng lệ phí trước bạ đối với nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP là 0.5% nhân với giá trị tài sản.
Đối với giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP áp theo mức giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành dựa trên các quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm thực hiện việc kê khai lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ do bên mua đóng khi nhận Chứng nhận quyền sở hưu căn hộ chung cư. Tuy nhiên giữa người mua nhà và chủ đầu tư cũng có thể thỏa thuận khác về việc chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là người đóng lệ phí này.
- Trường hợp nhà mua theo hình thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu thì giá tính lệ phí trước bạ được tính theo giá trúng đấu giá trên thực tế được ghi nhận trên hóa đơn bán hàng.
- Trường hợp mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước và người mua là người đang thuê căn nhà đó theo các quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì giá tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên giá bán thực tế được ghi nhận trên hóa đơn bán nhà dựa theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Trong trường hợp mà giá trị của căn nhà được ghi nhận tại hợp đồng mua bán nhà có mức giá cao hơn so với mức giá của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định là giá trị ghi nhận tại hợp đồng mua bán nhà.
Thuế thu nhập cá nhân
Đây là loại thuế đánh vào người bán căn hộ chung cư khi các bên thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư cho nhau.
Để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hay còn gọi với ngôn ngữ thông dụng là sổ hồng thì bên bán, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức 2% tính trên giá trị hợp đồng, giá trị của tài sản.
- Trường hợp căn hộ đang giao dịch chứng minh được giá mua bán trước kia và các chi phí liên quan thì thuế thu nhập cá nhân ( VAT ) được tính là: VAT = [giá mua – ( giá bán + chi phí liên quan )]x25%, ( lưu ý là trường hợp này ít áp dụng trên thực tế ).
- Trường hợp không xác định được giá bán, giá mua: VAT = 2% x Giá chuyển nhượng. Thường thì bên bán thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp xuống để né bớt VAT. Tuy nhiên nếu ghi quá thấp thì cơ quan thuế địa phương sẻ áp dụng mức sàn thuế của khu vực đó đối với loại hình bất động sản đó để áp tính thuế.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
Khi làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì phần lệ phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Như vậy tùy theo việc bạn mua nhà tại khu vực tỉnh nào thì sẽ áp dụng theo mức phí do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đó quy định.
Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nộp phí công chứng cho các tổ chức hành nghề công chứng theo mức phí dựa trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng mua bán được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Lúc bên mua và bên bán cùng nhau ra Phòng công chứng sang tên quyền sở hữu căn hộ chung cư thì phải đóng loại phí này cho Phòng công chứng đó. Thường là bên bán chịu chi phí này nếu không có thỏa thuận khác với bên mua.
Phí thẩm định hồ sơ
Khi mua bán chuyển nhượng sẽ phải nộp Lệ phí thẩm định là 0,15% Giá trị tài sản nhưng đối với mọi trường hợp lệ phí này phải nộp không được vượt quá 5.000.000VNĐ (Theo Thông tư 02/2014/TT-BTC và Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP). Để xác định Giá tính Phí Hồ sơ cũng áp dụng theo hai trường hợp trên tính VAT.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo Điều 8 khoản 2, mục 2.2. Thông tư số 10/VBHN-BTC ngày 15 tháng 5 năm 2017 Thông tư hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định như sau: Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá của 1m2 đất tương ứng x Thuế suất
Lệ phí địa chính
Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.
NHỮNG LOẠI THUẾ, PHÍ CỦA CĂN HỘ CHUNG CƯ KHI ĐƯỢC ĐƯA VÀO HOẠT ĐỘNG VÀ VẬN HÀNH KHAI THÁC?
Phí bảo trì căn hộ chung cư
Ngay khi mua nhà chung cư, bạn cần phải đóng khoản phí bảo trì nhà chung cư theo quy định nộp phí bảo trì nhà chung cư Điều 108 Luật Nhà ở 2014.
Khoản phí này có mức thu 2% giá trị căn hộ; được tính trực tiếp vào tiền bán nhà mà người mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán nhà.
Quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư: Khi nào chung cư có ban quản trị được Nhà nước công nhận thì ngân hàng sẽ chuyển giao tài khoản này cho ban quản trị chung cư.
Ngân hàng chỉ giải ngân cho ban quản trị khi khoản chi có đầy đủ các thủ tục quy định như đã được thông qua tại hội nghị nhà chung cư… Ngân hàng có thể thu phí dịch vụ quản lý hộ kinh phí bảo trì cho các nhà chung cư.
Phí quản lý chung cư
Đây là loại phí người mua nhà phải nộp sau khi mua nhà và trong quá trình sinh sống tại đây. Khoản phí này được xác định gồm tất cả các chi phí cho các hoạt động về vận hành và quản lý tòa nhà chung cư.
Việc xác định định mức của chi phí này sẽ chỉ phụ thuộc vào các tiêu chuẩn và phụ thuộc vào chất lượng của dự án chung cư đó.
Theo quy định tại Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ do các chủ sở hữu, những người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng theo tháng hoặc theo định kỳ do các bên thỏa thuận trong đó bao gồm cả những trường hợp người mua nhà đã nhận bàn giao căn hộ, bàn giao phần diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa đưa vào sử dụng.
Mức đóng của kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng giá dịch vụ quản lý vận hành nhân (x) với tổng số diện tích (m2) được sử dụng của căn hộ hoặc nhân với phần diện tích khác mà không phải là căn hộ trong nhà chung cư. Thông thường mức đóng góp của chi phí này sẽ dao động từ 5.000 đến 18.000 đồng/m2/tháng tùy từng tỉnh thành và từng dự án nhưng sẽ tỉ lệ thuận với giá bán căn hộ chung cư đó.
Mặc dù chi phí này ở mỗi chung cư sẽ khác nhau nhưng luật quy định không được thu vượt quá so với mức quy định giá trần do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có căn hộ đó ban hành trừ trường hợp người mua và người bán có thỏa thuận khác.
Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bạn cần phải xem xét rõ mức thu tối thiểu theo quy định của Nhà nước là bao nhiêu so sánh với mức thu của chủ đầu tư là bao nhiêu để có thể cân nhắc về việc mua cũng như thỏa thuận với chủ đầu tư ngay từ đầu để tránh xảy ra tranh chấp về sau.
Phí dịch vụ hàng tháng
Phí dịch vụ chung cư hay được xác định chính là chi phí mà người dân phải nộp cho ban quản lý khu chung cư để họ chi trả vào các việc như sau: thu gom rác thải, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh và bảo dưỡng các khu vực chung, phí làm đẹp cảnh quan tại các khu vực chung; phí bảo dưỡng sân vườn; trồng cây, chăm sóc các cây nằm trong các khu vực trang trí của toà nhà chung cư,…
Mức thu phí này được xác định tùy thuộc vào từng loại chung cư khác nhau, có thể hiểu rằng chất lượng chung cư càng cao, chung cư thuộc loại cao cấp thì phí dịch vụ hàng tháng sẽ cũng sẽ cao.
Ngoài ra phí dịch vụ hàng tháng còn được xác định dựa trên tổng diện tích của căn hộ chung cư, được thu theo tháng với mức thu hiện nay có thể dao động từ 2.500 đồng đến 16.000 đồng/m2/tháng. Ngoài ra tùy vào thỏa thuận giữa chủ căn hộ chung cư với chủ đầu tư ở thời điểm ban đầu khi ký kết hợp đồng mà xác định mức thu.
Phí gửi xe căn hộ chung cư
Thông thường cũng sẽ được thu theo tháng, tùy từng khu chung cư mà mức thu gửi giữ xe là khác nhau, sẽ dao động trong khoảng từ 50.000 đồng đến 1.200.000 đồng/xe/tháng phụ thuộc loại xe bạn sử dụng mà áp dụng mức phí khác nhau.
- Phí gửi xe máy hàng tháng sẽ dao động khoảng từ 50.000 đồng đến 100.000/xe/một tháng.
- Phí gửi ô tô sẽ dao động từ 500.000 đồng tới 1.200.000 nghìn đồng/xe/một tháng.
Như vậy trung bình một hộ gia đình trong một tháng sẽ phải chi trả tổng chi phí gửi xe từ khoảng 1.000.000 đồng cho đến gần 3.000.000 đồng/tháng.
Chi phí điện, nước, wifi
Đây là những khoản chi phí người dân phải chi trả theo phương thức trả theo tháng khi ở chung cư và được ấn định là khoản chi phí bắt buộc phải đóng. Đối với chi phí này thì mức thu hoàn toàn phụ thuộc vào số lượng tiêu thụ mỗi gia đình bạn theo bảng giá của nhà nước hoặc bảng giá của đơn vị cung cấp dịch vụ.
Kết luận về các khoản thuế phí khi mua căn hộ chung cư
Thông thường thì phí dịch vụ vẫn sẽ thu dù chung cư không có người ở. Hoặc có thể thu nhưng thu ở mức thấp hơn so với căn hộ có người ở. Bởi vì phí dịch vụ là phí bắt buộc phải đóng nếu lựa chọn hình thức ở chung cư. Và mục đích của phí dịch vụ đó là:
- Bảo vệ cho toàn chung cư;
- Thu nhặt và xử lý rác thải;
- Chăm sóc, bảo vệ cảnh quan;
- Dọn dẹp, vệ sinh tài sản chung và các tiện ích công cộng;
- Phí kiểm tra sổ sách;
- Phí sử dụng cho các dịch vụ công cộng;
Khi mua/thuê chung cư, dù bản thân người mua/thuê không ở trong căn hộ nhưng căn hộ lại đang được hưởng và bảo vệ, chăm sóc bởi những dịch vụ đó. Do vậy phí dịch vụ được thu là hoàn toàn hợp lý.
CÁC DỰ ÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP:
- Dự án Căn hộ The Sang Residence Da Nang: https://megahomeland.com/can-ho-the-sang-residences-da-nang.html
- Dự án Căn hộ Regal Complex Da Nang: https://megahomeland.com/can-ho-one-river-complex.html
